【2026年4月施行】住所変更登記も義務化されました｜2年以内・5万円以下の過料と「検索用情報の申出」

2026.09.09

「相続登記が義務になったのは知っている」という方は増えました。

では、引っ越して住所が変わったときの登記も義務になったことは、ご存じでしょうか。

2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名が変わったら2年以内に変更の登記を申請しなければならないことになりました。怠ると5万円以下の過料の対象になります。

転勤、住み替え、結婚——大阪市内でマンションや自宅をお持ちの方ほど、登記簿の住所が実際の住まいと食い違ったまま放置されがちです。相続登記の義務化と混同されやすいのですが、別の制度で、期限も過料の額も違います。　本記事で整理します。

まず、相続登記の義務化とは別のものです

いちばん混乱するところなので、先に並べます。

	相続登記の義務化	住所等変更登記の義務化
いつから	2024年4月1日	2026年4月1日
何をしたとき	相続で不動産を取得した	引っ越し・結婚などで住所や氏名が変わった
基本的な期限	不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内	変更の日から2年以内
義務化の前に起きた分の期限	原則として2027年3月31日まで	2028年3月31日まで
過料	正当な理由なく怠った場合、10万円以下	正当な理由なく怠った場合、5万円以下
主な根拠	不動産登記法76条の2、164条1項	不動産登記法76条の5、164条2項

「相続登記を済ませたから大丈夫」とはなりません。　そのあとに引っ越せば、また別の義務が発生します（相続登記そのものについては相続登記の義務化をご覧ください）。

住所等変更登記の義務化とは

不動産の所有者（法務局の記録に、持ち主として載っている人）は、氏名・名称または住所に変更があったときは、変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の5）。

対象になるのは、次のような場面です。

• 転勤や住み替えで住所が変わった
• 結婚・離婚で氏名が変わった
• 住居表示の実施や町名変更で住所の表記が変わった
• 法人の場合、本店を移転した、商号を変更した

正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象になります（同法164条2項）。

なお、市町村合併などの行政区画の変更で住所の表記が変わった場合は、申請していなくても過料を科されない「正当な理由」にあたるとされる場合があります。

もっとも、期限を過ぎたからといって直ちに過料が科されるわけではありません。登記官（法務局で、名義変更などの申請を審査し、記録する職員）が期限を決めて申請するよう促し、それでも正当な理由なく申請されなかった場合に、登記官から地方裁判所へ通知され、その裁判所が過料を科すかどうかを決める仕組みです。

【重要】施行前の引っ越しも対象です

ここが見落とされがちです。

2026年4月1日より前に住所が変わっていて、まだ変更登記をしていない場合も、義務化の対象になります。

その場合の期限は、2028年（令和10年）3月31日までです。

「10年前に買ったマンションの登記簿は、当時の住所のまま」という方は珍しくありません。心当たりのある方は、登記簿を確認するところから始めてください。

二度手間を防ぐ「検索用情報の申出」

引っ越すたびに登記を申請するのは、正直なところ負担です。そこで用意されているのが、検索用情報の申出という仕組みです（2025年4月21日から始まっています）。

どういう仕組みか

国内に住所を有する個人の場合、氏名の振り仮名、生年月日、メールアドレスなどの「検索用情報」をあらかじめ法務局に申し出ておきます。

すると法務局が、少なくとも2年に1回、住民基本台帳ネットワークに照会して住所等の変更の有無を確認します。変更があった方には、変更登記をしてよいかを確認する連絡（メールまたは書面）が届き、「してよい」と回答すれば、法務局が職権で変更登記をしてくれます。

これが「スマート変更登記」と呼ばれているものです。

※海外に居住する個人は、法務局で住所等の変更を確認することができないため、住所等が変わった場合は原則としてご自身で変更登記を申請する必要があります。

※法人については検索用情報ではなく、会社法人等番号が登記されている場合に、商業・法人登記から住所等の変更情報が不動産登記システムに提供され、法務局が順次変更登記を行う仕組みです。

いちばん大きな効果

国内に住所を有する個人の場合、この申出をしておき、法務局からの確認に「してよい」と答えれば、住所等変更登記の義務違反に問われることはありません。

つまり、通常は引っ越すたびに自分で変更登記を申請する負担を省けます。なお、確認に答えなかったり断ったりすると、自分で申請するよう法務局から求められることがあります。

ただし、スマート変更登記は、住所が変わった直後に自動で登記される仕組みではありません。　法務局が住民基本台帳ネットワークに照会し、ご本人の意思を確かめてから順に登記していくため、登記が終わるまでにある程度の期間がかかります。そのため、不動産の売却を予定しているなど、早急に登記簿上の住所・氏名を変更する必要がある場合は、従来どおりご自身で変更登記を申請する必要があります。

相続登記をするときが、いちばん良いタイミングです

2025年4月21日以降、国内に住所がある個人が、建物の新築や、売買・相続などによって新たに所有者として登記される場合には、原則として登記申請とあわせて検索用情報を申し出る仕組みになっています。

つまり、相続登記をするそのときに、あわせて申し出ておけるということです。

相続登記（3年以内）を済ませる際に検索用情報も申し出ておけば、その後に住所や氏名が変わった場合の変更登記の申請負担を大きく減らせます。　別々に手続きするより、はるかに手間がかかりません。

相続との関係で、とくに注意していただきたいこと

亡くなった方の住所が古いままだと、相続登記で手間が増えます

登記簿上の住所と、亡くなった時点の住所が違っている場合、相続登記の際にその間のつながりを証明する書類（住民票の除票、戸籍の附票など）が必要になります。

何十年も前の住所のままだと、書類の保存期間の関係で、つながりを証明できないことがあります。　その場合は、上申書などの追加の書面を求められることがあります。

生前に住所変更登記をしておくことは、ご家族の相続手続きの負担を減らすことにもつながります。

相続した不動産を売るときにも必要です

不動産を売却する際には、登記簿上の住所と現住所が一致している必要があります。一致していなければ、売主から買主へ名義を移す登記（所有権移転登記）の前に、原則として住所等変更登記を行う必要があります。　この場合は、スマート変更登記を待たず、ご自身で申請することになります。

「売却が決まってから慌てて手続きする」ということが起こりがちな部分です。

司法書士に相談するメリット

当法人では、次のような手続きをお手伝いしています。

• 登記簿上の住所・氏名と、現在の住所・氏名が一致しているかの確認
• 住所等変更登記の申請代理
• 住所のつながりを証明する書類（住民票の除票・戸籍の附票等）の取得
• つながりが証明できない場合の対応方法の整理
• 相続登記とあわせて行う場合の、検索用情報の申出のご案内

「自分の不動産の登記簿がどうなっているか分からない」という段階からご相談いただけます。

登記簿上の住所は、ご自身では意外と把握されていないものです。まず現状を確認するところからお手伝いします。

よくあるご質問

Q. 何回も引っ越している場合、全部の住所を登記する必要がありますか？

A. 原則として、登記簿上の住所から現在の住所へ、直接変更する登記を申請します。途中の住所を一つずつ登記する必要はありません。ただし、つながりを証明する書類が必要になります。

Q. 期限を過ぎてしまいました。もう手遅れですか？

A. 手遅れということはありません。気づいた時点で申請してください。　期限を過ぎたからといって直ちに過料が科されるわけではなく、登記官から改めて期限を決めて申請するよう求められ、その期限までにも申請しない場合に、登記官が地方裁判所へ通知する仕組みです。

Q. 検索用情報の申出をすれば、相続登記もしなくてよくなりますか？

A. いいえ。検索用情報の申出は、住所・氏名の変更登記に関するものです。　相続登記の義務（3年以内）とは別ですので、そちらは別途手続きが必要です。

Q. 亡くなった親の不動産の住所が古いままです。どうすればよいですか？

A. 通常、亡くなった方について住所変更登記を別途申請する必要はなく、相続登記の中で、登記簿上の住所と亡くなった時点の住所のつながりを証明することになります。古い住所のままだと書類が集めにくくなるため、早めにご相談ください。

Q. 転勤が多く、また引っ越す予定です。その都度申請するのですか？

A. 国内に住所を有する個人の場合、検索用情報の申出をしておけば、法務局が変更を確認し、ご本人の了解を得て職権で登記してくれます。　法務局からの確認に「してよい」と答えていれば、義務違反にも問われません。転勤の多い方ほど、この申出をしておく意味が大きくなります。ただし、売却の予定があるなど早急に登記を変える必要がある場合は、ご自身で申請してください。

まとめ・ご相談

• 引っ越したまま、登記簿の住所を変えていない
• 相続登記はしたが、その後に住所が変わった
• 転勤で住所が何度も変わっている
• 登記簿がどうなっているのか、そもそも分からない

登記簿の住所がどうなっているか分からない段階から、ご相談いただけます。

まず現在の登記の状態を確認し、変更登記が必要か、相続登記とあわせて進められるか、検索用情報の申出をしておくべきかを整理します。

司法書士法人ARIAグループ大阪オフィスは、大阪メトロ谷町線・都島駅4番出口から徒歩1分です。

ARIAグループがいちばん大事にしているのは、「その先」です。　住所の登記を先延ばしにすると、いざ売るときや次の相続のときに、これまでの住所をさかのぼって証明する手間が生じます。目の前の手続きだけを見て決めると、10年後・20年後にご家族が困ることがあります。司法書士法人ARIAグループでは、その先に起きることまで見たうえでご提案します。

ARIAグループには、司法書士・行政書士・宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーがおります。法律・登記・不動産・保険・行政への届出まで、窓口ひとつでご相談いただけます。　実際の手続きは、司法書士法人ARIAグループ（登記・書類作成）、ARIA行政書士事務所（許認可・届出）、株式会社ARIA Partners（不動産の売買・仲介）がそれぞれ担当し、ご契約と費用は分けてご案内します。　相続税などの税務は税理士、紛争対応は提携弁護士がお受けします（いずれも当法人の司法書士業務とは別個の契約です）。

初回のご相談は無料です。　ご来所による相談のほか、オンライン面談にも対応しています。

※本記事は2026年9月時点の法令・公表情報に基づく一般的な解説です。期限や要件は変更されることがあります。税務判断が必要な場合は税理士、相続人間の交渉や紛争対応が必要な場合は提携弁護士、不動産の売却・仲介が必要な場合はグループ会社（株式会社ARIA Partners）等の宅地建物取引業者をご案内します。これらへの依頼は、それぞれの専門家との別個の契約となり、司法書士業務の受任条件とするものではありません。記載は執筆時点の法令に基づくもので、結果を保証しません。

• ←前の記事
• 一覧へもどる
• 次の記事→