共有名義での相続登記はトラブルの元？不動産の「共有名義のデメリット」と回避策

2026.09.15

相続した実家を、兄弟で「とりあえず平等に共有名義」にしていませんか。共有名義は将来のトラブルの火種になりがちです。デメリットと回避策、そして2023年の民法改正で新設された解決手段を解説します。

なぜ「とりあえず共有」を選びがちなのか

遺産分割の話し合いがまとまらない、あるいは「平等に分けたい」という思いから、遺産分割協議をせず、法定相続分（民法で決められた、各相続人の取り分の割合）どおりに共有名義で相続登記をするケースがあります。ただし、この登記をしても遺産分割をしたことにはならず、分け方が決まるまでは、相続人全員で遺産を共有している状態のままです。例えば相続人全員で近いうちに売ると決めている場合のように、共有が合理的な選択となる場合もありますが、将来の売却や管理について意思決定が難しくなることがあるため、目的を決めないまま共有にする場合は注意が必要です。

共有不動産は自由に動かせません

共有不動産をどう扱うかは、行為の性質によって必要な同意が変わります（2023年4月1日施行の改正民法）。

• 共有不動産の全体を売却する（処分する）行為……共有者全員の同意が必要です。各共有者の持分（共有している物について、各人が持つ権利の割合）をあわせて処分することになるためです
• 形や使い道を大きく変える行為（変更行為）……共有者全員の同意が必要（民法251条1項）。例：建物の取壊し、土地の造成、増築や用途変更を伴う改築など
• 管理行為、および形や使い道を大きく変えない「軽微変更」……持分の割合で数えた過半数で決定（民法252条1項）。例：既存の賃貸借契約の解除、外壁・屋上防水などの修繕工事など
  ※持分価格の過半数で設定できる賃借権等（賃料を払って、物を借りて使う権利など）は、貸せる期間に上限があります（民法252条4項。土地5年、建物3年、木を植えたり切ったりするための山林10年など）。ただし、借地借家法が適用される通常の借地・借家は、契約期間内に確実に終了するとは限らないため、基本的に共有者全員の同意が必要と考えられています。
  ※共有者どうしの取り決めでその不動産を使っている共有者に、我慢すべき程度を超える不利益（特別の影響）が出るときは、その共有者の承諾が必要です（民法252条3項）
• 保存行為……各共有者が単独でできます（民法252条5項）。例：不法占拠者への明渡し請求、雨漏りの応急修繕など、現状を維持するための行為

※具体的な工事が「変更」「軽微変更」「管理」「保存」のどれに当たるかは、工事の内容によって異なります。

つまり、共有不動産全体をふつうの売買で売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。これが共有の最大のデメリットです。

そのほかのデメリット

• 相続の連鎖で持分が細分化……共有者の一人が亡くなると、その持分は相続人に受け継がれます。相続人が複数いる場合、遺産分割が済むまでその持分は相続人全員の共有となり（民法898条）、共有者の数が増えて持分が細かくなっていきます
• 塩漬けになりやすい……意見が対立すると、全体の売却や大きな活用方針が進みにくくなり、結果として長期間放置されることがあります
• 一人の持分だけが処分されるリスク……共有者は自分の持分を単独で処分でき、持分は差押えの対象にもなります。持分が売られたり、差押え後の競売で落札されたりすると、持分買取業者など面識のない第三者が共有者に加わることがあります
• 固定資産税を連帯して納付する義務を負います……共有不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務を負います。自治体は、共有者のだれに対しても税額の全額を請求できます。持分割合に応じた税額だけを各自が自治体に納めればよい仕組みではありません。　納税通知書の送付方法は自治体の運用によります。共有者の一人が支払わない場合に、他の共有者が立て替える事態が起こり得ます

トラブルを避ける分け方

「共有」以外にも、遺産分割には次の方法があります。

• 代償分割……一人（または一部）が不動産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う
• 換価分割……不動産を売却して、その代金を分ける
• 現物分割……土地を分筆する（法務局の記録上、1つの土地を複数の土地に分ける）など、物理的に分ける

どれが適切かは、不動産の内容・相続人の希望・資金状況によって変わります。「平等に分ける」ことと「共有にする」ことは違います。

すでに共有になっている場合の解消法

すでに通常の共有状態になっている不動産は、共有者間の合意による持分の売買・贈与や、共有物分割（共有者どうしの話し合い、まとまらなければ裁判で、共有の物を分けて共有をやめること）によって解消できます。

ただし、相続が発生したものの遺産分割がまだ終わっておらず、共同相続人が相続財産を共有している「遺産共有」の状態では、原則として通常の共有物分割ではなく、遺産分割の手続によって解消します（民法258条の2第1項）。父または母が一人で所有していた実家を兄弟で相続した、という典型的なケースはこちらです。

なお、もともと第三者との共有だった不動産の持分を相続した場合など、通常共有と遺産共有が併存しているケースでは、特別なルールがあります。相続開始から10年がたつと、一定の要件のもとで、遺産共有になっている持分も、共有物分割の裁判の中でまとめて分けられます（民法258条の2第2項）。

ただし、遺産分割の請求があり、相続人が、裁判所から通知を受けた日から2か月以内に異議を申し出たときは、この特別なルールは使えません（民法258条の2第2項ただし書・3項）。

【2023年新設】誰か・どこにいるか分からない共有者がいても解決できます

改正民法により、共有者の一部が誰か分からない、あるいは所在が分からない（所在等不明共有者）場合の手段が新設されました。

• 所在等不明共有者の持分の取得（民法262条の2）……他の共有者が裁判所に申し立てて、所在等不明共有者の持分を取得できます。取得した方は、その持分の時価に当たるお金を支払う義務を負います。そのため、取得する前に、裁判所が決めた額のお金を法務局に預けます（供託）
• 所在等不明共有者の持分の譲渡（民法262条の3）……他の共有者全員が持分全部を第三者に譲渡することを条件に、所在等不明共有者の持分もあわせて譲渡する権限を裁判所から付与してもらえます。共有不動産の全体を第三者へ売却したいときに有効です
• 変更・管理についての裁判（民法251条2項・252条2項）……所在等不明共有者を除いた共有者全員の同意で変更できるとする裁判（民法251条2項）を求められます。また、所在等不明共有者や、ある程度の期間を決めて賛否を答えるよう求めても答えない共有者を除き、残りの共有者の持分の過半数で管理に関することを決められるとする裁判（民法252条2項）も求められます。なお、賛否を答えない共有者を除けるのは管理だけで、変更にはこの方法は使えません

ただし、対象となる所在等不明共有者の持分が、共同相続人間で遺産分割をすべき相続財産に属する場合は、原則として相続開始から10年を経過していなければ、持分の取得・譲渡の制度を利用できません（民法262条の2第3項、262条の3第2項）。

もっとも、所在等不明共有者がその持分を単独で相続している場合や、すでに遺産分割が成立している場合などは、相続開始から10年以内でも利用できる場合があります。具体的な利用要件は個別に確認する必要があり、利用できない場合は、遺産分割その他の方法を検討することになります。

司法書士に相談するメリット（相続関係と登記手続の整理から）

相続関係や不動産の登記状況を整理し、代償分割・換価分割・現物分割などを選んだ場合の登記手続上の違いをご説明します。相続人間で方針がまとまった場合には、相続登記に必要な遺産分割協議書等の作成や相続登記まで対応します。売却して分ける場合の査定・売買は、ARIAグループの不動産部門である株式会社ARIA Partners（宅地建物取引業者）と連携して対応します。

• 相続関係と不動産の登記上の状況の整理
• 代償分割・換価分割・現物分割などを選んだ場合の登記手続上の違いのご説明
• 遺産分割協議書の作成・相続登記
• 所在不明の共有者がいる場合の手続きのご案内

なお、遺産分割の調停・審判や、所在等不明共有者の持分取得・譲渡等の地方裁判所への申立てについて、司法書士は代理人として手続を行うことはできませんが、裁判所提出書類の作成をお手伝いできる場合があります。

共有物分割訴訟などの民事事件について認定司法書士が代理できるのは、簡易裁判所における一定の事件など、法律で定められた範囲に限られます。　代理権の範囲を超える紛争については、提携弁護士をご案内します。

「分け方が決まっていない段階でも、相続関係や登記手続の整理からご相談いただけます。」

よくあるご質問

Q. 兄弟仲が良いので、共有でも問題ないのでは？
A. 今は良くても、次の世代に相続が起きると関係者が増え、意思統一が難しくなることがあります。共有が常に不適切というわけではありませんが、将来の売却予定や各相続人の希望を踏まえて選ぶことが大切です。

Q. 共有者の一人が反対しています。売れませんか？
A. 不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要です。なお、ご自身の持分だけを単独で売却することは可能ですが、持分のみの購入希望者は限られ、価格も低くなる傾向があります。共有物分割など別の手段も含めて検討します。

Q. 共有者の一人と連絡が取れません。
A. 住民票などを調べても、その共有者が誰か・どこにいるか分からない場合は、所在等不明共有者の持分取得・譲渡という制度があります。その持分がまだ遺産分割をしていない遺産の場合は、相続開始から10年たっていることなどが必要です。住所が分かっていて返事がないだけなら、この制度は使えません。その場合は、期間を決めて賛否を尋ねても答えない人を除いて、管理に関することを決められるよう、裁判所に求める方法があります。

まとめ・ご相談

• 実家を兄弟でどう分けるか決まらず、とりあえず共有にしようとしている
• すでに共有名義で、将来が不安
• 共有者と連絡が取れず、動かせない

「分け方が決まっていなくても大丈夫です。」　司法書士法人ARIAグループ大阪オフィスは、大阪メトロ谷町線・都島駅4番出口から徒歩1分です。

ARIAグループがいちばん大事にしているのは、「その先」です。　いまどう分けるかで、将来その不動産を売れるかどうかが変わります。共有のまま次の相続が起きると、話し合う相手が一気に増えます。目の前の手続きだけを見て決めると、10年後・20年後にご家族が困ることがあります。司法書士法人ARIAグループでは、その先に起きることまで見たうえでご提案します。

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初回のご相談は無料です。　ご来所による相談のほか、オンライン面談にも対応しています。

※本記事は一般的な解説です（2026年9月時点）。不動産の売買・仲介・査定はグループ会社（株式会社ARIA Partners）等の宅地建物取引業者、税務は税理士、紛争性のある事案は提携弁護士をご案内します。記載は執筆時点の法令に基づくもので、結果を保証しません。税理士・弁護士・土地家屋調査士・宅地建物取引業者への依頼は、それぞれの専門家との別個の契約となり、これらへの依頼を当法人の司法書士業務の受任条件とするものではありません。

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